Летом прошлого года женился наш старший сын. Сейчас они с женой проживают на съемной квартире. Невестка в положении и вопрос жилья стоит очень остро. Хозяин квартиры, которую снимают наши дети хочет ее продать. Оплатить ему всю стоимость у нас не хватает средств, он согласен с отсрочкой платежа продать, но только если это будет нотариально заверено.

Скажите, заверяют ли нотариусы договора купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа и есть ли здесь какие-то подводные камни, возможные причины отказа?

Майсак М.В., Кировоградская обл.

Прежде всего, обращаю внимание на то, уважаемая Мария Васильевна, что основополагающим принципом гражданского права является принцип свободы договора. Так законодатель (ст. 627 Гражданского Кодекса Украины) предоставляет сторонам свободу при заключении договора в выборе контрагента и определении условий договора при условии соблюдения требований Гражданского Кодекса Украины, иных актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости. Иными словами, при заключении договора сторонам разрешено все, что прямо не запрещено законом.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны имеют право выбрать любой порядок оплаты, в том числе и отсрочку платежа. Кроме того, данное право сторон прямо предусмотрено ст. 694 Гражданского Кодекса Украины: договором купли-продажи может быть предусмотрена продажа товара в кредит с отсрочкой или с рассрочкой платежа. При таких условиях оплата товара осуществляет позже, чем момент передачи самого товара. При этом стороны в договоре определяют срок, по истечению которого покупатель должен выполнить обязанность по оплате полученного товара (под понятием «товар» необходимо понимать, помимо прочего, и объекты недвижимости).

Таким образом, если стороны (Вы и хозяин квартиры, покупатель и продавец) достигли согласия относительно условия продажи товара с отсрочкой оплаты, то будет достаточным указать в самом договоре купли-продажи конкретный срок (неделя, месяц, год и т. д.) или конкретную дату, по истечению или с наступлением которого (которой) соответственно у покупателя возникает обязанность по оплате товара.
Что касается нотариального удостоверения договора купли – продажи недвижимости в кредит (с отсрочкой платежа), то обращаем внимание на следующее.
В соответствии со ст. 657 Гражданского Кодекса Украины, любой договор купли-продажи недвижимости (земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При несоблюдении сторонами договора требований закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным, т. е. не имеющим юридической силы и не порождающим тех прав и обязанностей, на установление которых он был направлен. При этом никаких дополнительных критериев, кроме самого предмета договора, для нотариального удостоверения и государственной регистрации договора купли-продажи законодатель не устанавливает.

Таким образом, такое условие договора купли-продажи недвижимости, как оплата с отсрочкой, не освобождает стороны от обязанности соблюдать требования Гражданского Кодекса Украины относительно формы данного вида договора: нотариального удостоверения и государственной регистрации договора.

 

Относительно наличия законных препятствий у нотариуса заверять договор купли-продажи с отсрочкой платежа, отметим следующее. 

В соответствии со статьями 34, 54, 55 Закона Украины «О нотариате» одним из нотариальных действий является удостоверение (заверение) сделок, в том числе, сделок об отчуждении имущества.
Ст. 49 данного Закона установлен перечень оснований для отказа в осуществлении нотариальных действий. Данный перечень является исчерпывающим и не подлежит расширенному толкованию.

Таким образом, если договор купли-продажи недвижимости заключен между сторонами, имеющими надлежащий объем дееспособности, и условия договора не противоречат действующему законодательству (а как мы выяснили, условие договора об отсрочке оплаты товара не противоречит нормам действующего законодательства) у нотариуса не только отсутствуют препятствия для удостоверения (заверения) данного договора, но и нотариус не имеет права отказать в осуществлении данного нотариального действия.
В противном случае, безосновательный отказ в осуществлении нотариального действия (удостоверении договора) может быть обжалован в порядке, установленном ст. 50 Закона Украины «О нотариате».